‘Nghịch lý’ nhà ở xã hội: Nơi không ai ở, nơi nhu cầu lớn không ai xây

Chia sẻ tại hội thảo về nhà ở xã hội do Báo Tiền Phong tổ chức sáng 11.3, GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, đánh giá những năm gần đây, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã thực sự có chuyển động rất mạnh, hơn 100.000 căn hoàn thành trong năm 2025. Nếu so với giai đoạn 2023 - 2024 chỉ đạt khoảng 40.000 - 50.000 căn mỗi năm, đây là sự cải thiện đáng ghi nhận.

ẢNH: NHƯ Ý

Song so với nhu cầu thực tế thì vẫn còn khoảng cách khá xa. Chỉ rõ nghịch lý trong phát triển nhà ở xã hội, ông Cường cho biết có nơi xây xong người dân không đến ở. Có nơi nhu cầu rất lớn thì lại không có dự án. Có dự án cho thuê không ai thuê, có dự án để bán thì người cần lại không đủ điều kiện tiếp cận.

Về vốn, dù công bố gói 120.000 tỉ đồng, sau đó là 140.000 tỉ đồng, nhưng thực tế giải ngân rất thấp. So với tổng dư nợ bất động sản khoảng 4,5 triệu tỉ đồng thì quy mô vẫn còn rất nhỏ.

“Rõ ràng ở đây có vấn đề trong cách tổ chức thực hiện. Theo tôi, nguyên nhân sâu xa là chúng ta đang trộn lẫn giữa cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi nhà nước. Nhà ở xã hội là chính sách an sinh, Nhà nước phải đứng ra điều tiết. Nhưng hiện nay chúng ta vẫn đang dùng công cụ thị trường để điều tiết”, ông Cường phân tích.

Bên cạnh đó, đất trung tâm thì dành cho dự án thương mại vì hiệu quả kinh tế cao hơn, còn nhà ở xã hội thì đẩy ra xa.

“Nhưng người thu nhập thấp là những người phải đi làm hàng ngày, rất cần tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại. Nếu thuê nhà ở quá xa, chi phí đi lại và cơ hội bị mất còn lớn hơn tiền thuê nhà”, GS Hoàng Văn Cường nhìn nhận và cho rằng, phải mạnh dạn dành quỹ đất tốt, kể cả đất trung tâm, để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những vấn đề lớn hiện nay là nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn khi tiếp cận vốn vay ưu đãi.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), cũng chỉ rõ hạn chế về nguồn vốn để triển khai dự án mới. Doanh nghiệp đang gặp vướng mắc do chưa được phép tăng vốn điều lệ theo quy định, khiến năng lực tài chính bị bó hẹp trong khi nhu cầu đầu tư ngày càng lớn.

Bên cạnh khó khăn về vốn chủ sở hữu, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng là rào cản đáng kể. Bởi các ngân hàng thương mại cổ phần hiện chưa thực sự mặn mà cho vay các dự án nhà ở xã hội do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.

Theo tính toán của doanh nghiệp, để đạt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030, tổng nguồn vốn cần đầu tư có thể lên tới khoảng 1 triệu tỉ đồng. Trong đó, nếu nguồn vốn vay ngân hàng chiếm 20 - 25% thì hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, tổng quy mô vốn vay tiếp cận được hiện mới khoảng 25.000 tỉ đồng, tương đương chỉ đáp ứng khoảng 10% nhu cầu.

Sẽ giảm nửa thời gian làm thủ tục

Để tạo thuận lợi cho phát triển nhà ở xã hội tới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, các nhà ở xã hội sẽ được đưa vào nhóm "luồng xanh" về thủ tục hành chính, cho phép thực hiện song song nhiều quy trình nhằm cắt giảm tối thiểu 50% thời gian giải quyết thủ tục và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

ẢNH: NHƯ Ý

Tiến độ triển khai chương trình sẽ được tổng hợp, báo cáo Thủ tướng định kỳ hàng tháng và hằng quý để kịp thời có giải pháp chỉ đạo, điều hành. Mục tiêu phấn đấu hoàn thành hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028, sớm hơn 2 năm so với kế hoạch ban đầu.

Năm 2026, Chính phủ đặt mục tiêu phát triển khoảng 158.700 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, quy mô các dự án đang triển khai đã lên tới gần 215.000 căn, vượt kế hoạch năm nay. Chỉ riêng trong tháng 2, các địa phương đã khởi công thêm 28 dự án với khoảng 20.000 căn hộ.

Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, thời gian qua, ngành ngân hàng luôn ưu tiên hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp. Hiện tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt khoảng 41.000 tỉ đồng, trong đó Ngân hàng Chính sách xã hội hơn 25.000 tỉ đồng và các ngân hàng thương mại trên 16.000 tỉ đồng.

Để khuyến khích các ngân hàng tham gia chương trình, Ngân hàng Nhà nước cho phép không tính dư nợ của gói tín dụng này vào hạn mức tăng trưởng tín dụng hằng năm của từng ngân hàng, đồng thời duy trì mặt bằng lãi suất điều hành ổn định nhằm tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay.

"Hiện lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư khoảng 6,1%/năm và người mua nhà ở xã hội khoảng 5,6%/năm, được đánh giá là mức ưu đãi so với mặt bằng thị trường", ông Cảnh nói.